Catégories Ouverte et Spécifique, classes de drones, vol en agglomération enfin autorisé, déclaration AlphaTango J-10, sanctions encourues : le guide complet et à jour, expliqué par un télépilote certifié DGAC.
En 2026, faire voler un drone au-dessus d'un bien immobilier n'a plus rien d'un geste anodin. La réglementation s'est entièrement européanisée, les règles du vol en ville ont changé au 1er janvier, et les sanctions encourues en cas de manquement sont sévères. Pour un agent immobilier, une seule certitude : la vidéo aérienne est devenue un argument de vente incontournable, mais elle n'a de valeur que si elle est produite dans les règles. Voici, clairement, ce que dit la loi et ce que cela implique pour vos annonces.
Beaucoup d'agents parlent encore des « scénarios S1, S2, S3 » ou de la « déclaration préfectorale ». Ces notions appartiennent au passé. Depuis le 1er janvier 2024, la France a définitivement basculé dans le cadre du règlement européen (UE) 2019/947, complété par le règlement (UE) 2019/945 sur les caractéristiques techniques des appareils. La période de transition est close : les anciens scénarios nationaux ont disparu, tout comme les brevets d'aptitude obtenus par simple déclaration sur l'honneur, qui ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2026.
Ce cadre européen répartit l'ensemble des vols en trois catégories, non pas selon le type de drone, mais selon le niveau de risque de l'opération. C'est un changement de logique fondamental : ce n'est plus « quel drone ai-je ? » mais « où et comment je vole, et quel danger cela représente-t-il pour les personnes au sol ? ».
Comprendre ces trois catégories, c'est comprendre 90 % de la réglementation. Pour l'immobilier, seules les deux premières nous concernent réellement, la troisième étant réservée aux opérations à haut risque (transport de personnes, gros aéronefs).
Risque faible · Sous-catégories A1 / A2 / A3
Vol à vue directe (VLOS), drone de moins de 25 kg, hauteur limitée à 120 m. C'est le régime de l'immense majorité des tournages immobiliers. Depuis 2026, il couvre aussi, sous conditions, le survol de l'espace public en agglomération.
✓ La plupart des biensRisque modéré · STS-01 / STS-02
Opérations plus exigeantes (drone plus lourd, environnement complexe). Elle repose sur les scénarios standards européens STS-01 (vol à vue en zone peuplée) et STS-02, sur une déclaration d'exploitation ou une autorisation DGAC après analyse de risque.
📋 Déclaration / autorisation DGACRisque élevé
Réservée aux opérations comparables à l'aviation habitée : transport de personnes, survol de foules, marchandises dangereuses. Elle ne concerne jamais un tournage immobilier et suppose une certification de l'aéronef et de l'exploitant.
Hors sujet immobilierAu sein de la catégorie Ouverte, tout se joue sur la distance aux personnes et sur la classe du drone (un marquage « C0 » à « C6 » désormais obligatoire sur les appareils neufs). Plus le drone est léger et proche des standards de sécurité, plus il peut évoluer près des gens. Le tableau ci-dessous résume l'essentiel.
| Sous-catégorie | Classes de drones | Masse | Distance aux personnes |
|---|---|---|---|
| A1 | C0 / C1 | < 250 g / < 900 g | Survol toléré en C0, survol accidentel admis en C1 |
| A2 | C2 | < 4 kg | 30 m des personnes (5 m en mode basse vitesse), pas de survol |
| A3 | C2 / C3 / C4 | < 25 kg | Loin des personnes, à 150 m des zones habitées |
Pour l'immobilier, c'est la sous-catégorie A1 qui est reine : nos drones Cinewhoop de moins de 250 g (classe C0) sont les plus sûrs et les plus tolérants en matière de proximité, ce qui les rend idéaux pour approcher un bien, sa terrasse ou son jardin. La formation du télépilote suit la même logique : un examen théorique en ligne de 40 questions (75 % de bonnes réponses exigées) pour l'A1/A3, complété d'un brevet A2 pour voler plus près des personnes.
C'est le changement le plus attendu, et il concerne directement l'immobilier urbain. Jusqu'en 2025, le survol de l'espace public en ville imposait presque systématiquement de basculer en catégorie Spécifique, avec des démarches lourdes. L'arrêté du 23 décembre 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026, a nettement simplifié les choses pour les professionnels.
Désormais, le survol de l'espace public en agglomération est possible en catégorie Ouverte, à trois conditions cumulatives :
Ce préavis de 10 jours unifie les délais : il s'applique aussi bien à la catégorie Ouverte en espace public qu'au scénario STS-01 en catégorie Spécifique (le délai y est passé de 5 à 10 jours, et l'ancien plafond de 30 jours a été supprimé). Concrètement, pour filmer un appartement avec vue ou un immeuble de standing en centre-ville, il faut désormais anticiper d'au moins deux semaines. C'est précisément ce que nous intégrons à notre planning de production.
Au-delà des catégories, la loi impose une série de formalités précises. Les voici, telles qu'elles s'appliquent à toute captation aérienne professionnelle.
La théorie est posée, passons au concret. Selon l'emplacement du bien et le type de prise de vue, voici le régime applicable, et la démarche que nous prenons en charge à votre place.
| Situation du bien | Régime applicable | Démarche |
|---|---|---|
| Maison / domaine en zone peu peuplée | Catégorie Ouverte (A1/A3) | Aucune autorisation préalable |
| Bien en agglomération, extérieur | Catégorie Ouverte (depuis 2026) | Déclaration J-10 (AlphaTango + préfecture) |
| Environnement complexe / drone lourd | Catégorie Spécifique (STS-01) | Déclaration d'exploitation DGAC |
| Intérieur du bien (FPV) | Hors réglementation aérienne | Aucune démarche, sécurité renforcée |
| Zone sensible (aéroport, site protégé) | Restrictions / interdiction | Vérification Géoportail, accord spécifique |
Dans tous les cas, la première étape est de vérifier les zones de restriction sur les cartes officielles (Géoportail, AlphaTango) : proximité d'un aéroport, d'une base militaire, d'un site classé ou d'une zone de rassemblement. Nous réalisons systématiquement ce repérage réglementaire avant toute intervention, en complément du repérage artistique décrit dans notre guide de la vidéo immobilière en drone FPV.
C'est une bonne nouvelle pour l'immobilier : le vol à l'intérieur d'un bâtiment n'entre pas dans le champ de la réglementation aérienne. Un espace clos n'est pas de l'espace aérien au sens du code des transports. Aucune déclaration, aucune autorisation DGAC n'est donc requise pour réaliser un plan-séquence immersif qui traverse le salon, monte l'escalier et ressort par une baie vitrée.
Mais « hors réglementation » ne veut pas dire « sans règles ». La sécurité des personnes et des biens reste entière. C'est pourquoi nous appliquons un protocole strict :
C'est le point que trop d'agences sous-estiment. Faire appel à un « ami qui a un drone » ou à un prestataire non déclaré pour gagner quelques centaines d'euros peut se transformer en très mauvaise affaire. La réglementation prévoit des sanctions pénales dissuasives.
Chez Aelis Vision, la conformité n'est pas une case à cocher : c'est le socle de notre métier. Nous produisons des vidéos immobilières spectaculaires parce que nous maîtrisons parfaitement le cadre qui les autorise. Vous obtenez le meilleur des deux mondes : l'émotion d'un film immersif et la sérénité d'une production 100 % légale.
Résultat : vous confiez la valorisation de vos biens en toute sérénité, sans jamais vous soucier d'un formulaire, d'une zone interdite ou d'une attestation. Nous nous en occupons, vous vendez. Découvrez comment cette approche aide les agents immobiliers à signer plus de mandats exclusifs et à sublimer les biens de prestige, ou parcourez nos réalisations dans le portfolio.
La réglementation drone 2026 est plus claire qu'il n'y paraît, à condition de raisonner en catégories européennes et non plus en anciens scénarios. Retenez trois choses : le vol en agglomération est désormais ouvert aux professionnels moyennant une déclaration J-10, la conformité (exploitant enregistré, télépilote formé, assurance) est non négociable, et le vol intérieur reste libre mais exige un vrai savoir-faire sécurité. En choisissant un prestataire certifié DGAC, vous transformez une contrainte réglementaire en gage de sérieux vis-à-vis de vos vendeurs.
Cela dépend du lieu. En zone peu peuplée (campagne, domaine isolé), un vol en catégorie Ouverte avec un drone léger ne demande pas d'autorisation préalable. En agglomération, depuis l'arrêté du 23 décembre 2025 applicable au 1er janvier 2026, le vol professionnel est possible en catégorie Ouverte mais suppose une déclaration préalable déposée au minimum 10 jours avant (J-10) auprès de la préfecture via AlphaTango. Aelis Vision réalise l'intégralité de ces démarches pour vous.
L'arrêté du 23 décembre 2025, entré en vigueur le 1er janvier 2026, ouvre le survol de l'espace public en agglomération à la catégorie Ouverte pour les opérations professionnelles, à condition de justifier d'un cadre professionnel et de déposer une déclaration préalable au moins 10 jours avant le vol. Ce préavis (J-10) unifie désormais les délais entre la catégorie Ouverte et le scénario standard STS-01.
Pour toute prise de vue aérienne à des fins professionnelles, l'exploitant doit être enregistré auprès de la DGAC sur AlphaTango, le télépilote doit être formé et disposer des attestations correspondantes, et une assurance responsabilité civile professionnelle est indispensable. Confier un tournage à un prestataire non déclaré expose le vendeur comme l'agence à un risque juridique et assurantiel réel. Aelis Vision est piloté par un télépilote certifié DGAC, assuré et enregistré.
Le vol en intérieur n'est pas soumis à la réglementation aérienne (un espace clos n'est pas de l'espace aérien) : seules les règles de sécurité s'appliquent. Nous utilisons des drones Cinewhoop de moins de 250 g à hélices intégralement carénées, conçus pour évoluer au plus près des personnes et du mobilier. Après plus de cent vols intérieurs, nous n'avons jamais causé le moindre dégât.
Les sanctions sont lourdes. Le survol d'une zone interdite ou la mise en danger d'autrui peut être puni jusqu'à un an d'emprisonnement et 75 000 € d'amende (code des transports), avec saisie possible de l'aéronef. S'ajoutent les conséquences assurantielles : en cas d'incident avec un prestataire non déclaré, la responsabilité peut remonter jusqu'au donneur d'ordre. La conformité n'est pas une option, c'est une protection.
Non. En catégorie Ouverte, le vol est plafonné à 120 mètres de hauteur, interdit de nuit sauf conditions particulières, et proscrit par pluie, vent fort (au-delà d'environ 40 km/h), brouillard ou visibilité insuffisante. En cas de météo défavorable, nous reportons le tournage sans frais supplémentaires afin de garantir la sécurité et la qualité d'image.
Confiez-nous vos tournages : nous gérons la réglementation de A à Z, vous ne gérez que vos ventes.
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